Intern huurreglement tem 01/11/2022
Dit reglement volgt de bepalingen van het Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, het Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel van 12 oktober 2007 en de latere wijzigingsbesluiten.
Alle woningen waarvoor het OCMW Middelkerke subsidies heeft ontvangen (in het kader van volgende subsidiestelsels: SBR, Domus Flandria, IKB) zijn verplicht onderworpen aan de toepassing van het sociaal huurbesluit.
De andere woningen van het OCMW-patrimonium (de ‘private woningen’) vallen niet automatisch onder het sociaal huurbesluit. Het OCMW kiest ervoor om in functie van eenvormigheid dezelfde regels te hanteren voor de andere woningen.
8 woningen op de site GAW De Stille Meers vallen tijdelijk onder een vrijwillige toepassing van het kaderbesluit sociale huur.
De toepassing van het sociaal huurbesluit is voor de private woningen echter slechts mogelijk voor zover dit niet in tegenspraak is met de private huurwet, gezien deze woningen onder de private huurwet vallen. Concreet betekent dit:
Een natuurlijk persoon kan zich laten inschrijven in het inschrijvingsregister als hij aan de volgende voorwaarden voldoet:
Op het ogenblik van de inschrijving moet hij meerderjarig zijn of een minderjarige ontvoogde persoon of een minderjarige persoon die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst.
Het referentie-inkomen is de optelsom van:
De kandidaat-huurder beschikt, samen met de persoon die met hem gehuwd is of met hem wettelijk samenwoont, zijn feitelijke partner is of de persoon die zich mede opgaf als toekomstig referentiehuurder, niet over een inkomen in het referentiejaar dat de elk jaar vastgestelde grenzen overschrijdt.
Omtrent inwonende familieleden zijn volgende bepalingen vastgesteld:
Als het inkomen van het referentiejaar de inkomensgrens overschrijdt, maar het huidig inkomen onder de inkomensgrens gedaald is, kan de kandidaat-huurder ingeschreven worden.
Als de kandidaat-huurder tijdens het referentiejaar geen inkomen had, dan neemt het OCMW het huidig inkomen in aanmerking. Indien geen enkel inkomen aantoonbaar is binnen 3 jaar voor de aanvraag word een verklaring op eer en geweten ‘geen inkomen’ opgesteld.
Ongeacht de periode waarop het inkomen betrekking heeft, wordt dat inkomen steeds geïndexeerd volgens de gezondheidsindex van de maand juni van het jaar dat aan de toepassing ervan voorafgaat en met als basis de maand juni van het jaar waarop het inkomen betrekking heeft. In afwijking hiervan wordt het inkomen niet geïndexeerd als het betrekking heeft op een periode na de maand juni van het jaar dat aan de toepassing ervan voorafgaat.
Er kan in individuele gevallen afgeweken worden voor personen die ingeschreven zijn in een collectieve schuldenregeling of in budgetbegeleiding of budgetbeheer zijn bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Regering erkende schuldbemiddelaar. Voor deze personen wordt het actueel besteedbaar inkomen (ABI) in aanmerking genomen.
Het actueel besteedbaar inkomen (ABI) wordt gedefinieerd als het verschil tussen:
de som van:
en
de som van:
Het ABI wordt berekend over een periode van minimaal drie opeenvolgende maanden van de zes maanden, die aan de toewijzing voorafgaan en wordt geëxtrapoleerd naar twaalf maanden.
De kandidaat-huurder of een ander gezinslid mag geen woning of geen perceel, dat bestemd is voor woningbouw:
De kandidaat-huurder of een ander gezinslid mag geen woning of geen perceel, dat bestemd is voor woningbouw:
De voorwaarden gelden ook voor een woning of bouwgrond in het buitenland.
Zaakvoerders, bestuurders of aandeelhouders mogen deze zakelijke rechten niet in hun vennootschap brengen.
Er zijn enkele uitzonderingen op deze voorwaarde:
De uitzondering geldt ook wanneer de kandidaat-huurder kosteloos een woning of bouwgrond verwerft waarop een gedeeltelijk recht van opstal of erfpacht geldt.
De huurder moet één jaar na de toewijzing wel voldoen aan de eigendomsvoorwaarde. Deze termijn kan bij gegronde reden verlengd worden door een beslissing van het Vast bureau.
Met ingang van 1 november 2017 vervalt de taalbereidheids- en inburgeringsvoorwaarde als inschrijvings-, toewijzings- en toelatingsvoorwaarde. In de plaats komt een taalkennisvereiste als huurder. Voor personen die huurder werden voor 1 november 2017 geldt wel nog de taalbereidheidsvoorwaarde, en niet de taalkennisvereiste.
Hoewel de taalkennisvereiste alleen een huurdersverplichting is, moet men bij de inschrijving toch al nagaan of de kandidaat-huurder voldoet aan de basistaalvaardigheid Nederlands (dit is het niveau Nederlands dat overeenstemt met niveau A1 van het Europees Referentiekader voor Moderne Vreemde Talen).
De basistaalvaardigheid Nederlands wordt als volgt vastgesteld:
Indien de kandidaat-huurder voldoet aan de verplichting, is er geen verdere opvolging nodig. Wanneer de kandidaat-huurder geen basistaalvaardigheid Nederlands heeft, wordt er expliciet gemeld dat hij dit na één jaar sociaal huren wel moet hebben. De kandidaat-huurder ontvangt zowel mondeling als schriftelijk via het inschrijvingsbewijs de contactgegevens van de organisaties die het Vlaamse integratie- en inburgeringsbeleid uitvoeren.
Wie ingeschreven is in het bevolkingsregister (incl. het vreemdelingenregister) of ingeschreven is op een referentieadres kan ingeschreven worden op de wachtlijst. Wie ingeschreven is in het wachtregister of ambtshalve afgeschreven is uit het bevolkingsregister kan niet ingeschreven worden.
Bij de inschrijving meldt de persoon die zich wil inschrijven, wie als toekomstige referentiehuurder wordt aangewezen.
Er zijn twee huurderscategorieën: huurder en bijwoner. Volgende personen worden beschouwd als ‘huurder’:
Alle andere personen zijn ‘bijwoners’. Bijwoners kunnen tijdelijk of duurzaam in de sociale woning wonen.
In bijlage 2 worden de belangrijkste gelijkenissen/verschillen opgesomd.
Bij inschrijving en toelating wordt nagegaan of het gezin voldoet aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden. Enkel de personen die woonrechten krijgen moeten voldoen. Personen zonder woonrechten moeten niet voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden.
Er wordt alleen rekening gehouden met de gehuwde of wettelijke partner als deze ook in de sociale woning wil wonen. Is een kandidaat-huurder nog getrouwd bij inschrijving, maar wil hij alleen in de sociale woning wonen? Dan moet de kandidaat niet aantonen dat het huwelijk onherstelbaar ontwricht is of de echtscheiding starten. Wil een echtgenoot of wettelijke partner ná de start van de huurovereenkomst toetreden? Dan moet hij samen met de referentiehuurder voldoen aan alle toelatingsvoorwaarden. Anders kan de echtgenoot of wettelijke partner niet toetreden. Een bijwoonst mag nooit leiden tot een onaangepaste woning. De bijwoner moet de woning verlaten als de laatste huurder overlijdt, de huurovereenkomst opzegt of zijn hoofdverblijfplaats niet meer heeft in de woning.
Woont de feitelijke partner vanaf de start van de huurovereenkomst mee in de woning, dan moet hij voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden. De feitelijke partner wordt onmiddellijk huurder. Wil de feitelijke partner pas na de start van de huurovereenkomst in de woning wonen? Dan moet hij na één jaar duurzame samenwoonst samen met de referentiehuurder voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. Is er niet voldaan, dan moet hij de huurwoning verlaten. De referentiehuurder mag niet toelaten dat zijn partner in de woning blijft wonen.
Zittende huurders die vrijwillig of verplicht intern muteren, hoeven niet gecontroleerd te worden op de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden. Dit geldt ook wanneer een huurder van een andere sociale verhuurder door renovatie, aanpassing, sloop of verkoop van de sociale woning naar uw SVK verhuist. Bij een vrijwillige verhuis naar een andere verhuurder moet de huurder wél voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden.
Het OCMW houdt een register bij waarin de kandidaat-huurders volgens orde van inschrijving worden ingeschreven. De eventuele voorrangsmaatregelen worden erin vermeld. Als een kandidaat-huurder wordt geschrapt wordt de reden van schrapping in het register bewaard tot de eerstvolgende actualisatie.
De kandidaat-huurder kan op eenvoudige aanvraag een schriftelijke of digitale versie van het register zonder persoonsgebonden gegevens inzien.
Bij elke actualisatie wordt de gezinssamenstelling en de inkomensvoorwaarde Het inschrijvingsregister wordt minstens in elk oneven jaar geactualiseerd. Dit houdt in dat nagegaan wordt of de kandidaat-huurder, rekening houdend met zijn gezinssituatie, nog voldoet aan de inkomensvoorwaarde. gecontroleerd . De kandidaat-huurder krijgt ook de mogelijkheid om zijn voorkeuren te wijzigen. De kandidaat-huurder moet steeds reageren op de actualisatiebrief. Reageert hij niet (of niet tijdig) op deze brief en ook niet op de herinneringsbrief, dan wordt de kandidatuur geschrapt.
Op het ogenblik van de inschrijving deelt het OCMW aan de kandidaat-huurder het volgende mee :
Als na de inschrijvingsdatum de gezinssamenstelling of het adres van de kandidaat-huurder wijzigt, moet hij dit binnen een maand na de wijziging meedelen aan het OCMW.
De kandidaat-huurder kan het type en de ligging van de woningen aangeven waarvoor hij zich wil inschrijven. Hij kan de maximale huurprijs opgeven die hij wenst te betalen.
De voorkeur van de kandidaat-huurder met betrekking tot het type en de ligging van de woningen waarvoor hij zich wil inschrijven, mag niet leiden tot een te beperkte keuze. De verhuurder weigert die voorkeur als hij van oordeel is dat die voorkeur kennelijk een te beperkt aandeel van het patrimonium betreft of als die voorkeur ertoe leidt dat een toewijzing onmogelijk wordt. Indien de kandidaat huurder zich benadeeld acht door deze beslissing kan er, met een aangetekende en gemotiveerde brief een beoordeling worden gevraagd aan de toezichthouder.
De kandidaat-huurder heeft de mogelijkheid om ten allen tijde met een schriftelijke verklaring zijn woningvoorkeur te wijzigen.
De kandidaat-huurder ontvangt een inschrijvingsbewijs, waarin het volgende wordt vermeld :
Wanneer de kandidaat-huurder(s) hier om vragen, moet hun kandidatuur aan alle SHM’s actief in de regio worden bezorgd.
De kandidaat-huurder zal in de volgende gevallen geschrapt worden uit het inschrijvingsregister:
De kandidaat-huurder wordt schriftelijk op de hoogte gesteld van de schrapping, behalve indien hij geschrapt wordt omwille van de schrappingsgronden 1, 5 en 8.
Als de kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen, wordt de volgende procedure gevolgd :
Een kandidaat-huurder kan worden toegelaten tot een sociale huurwoning als hij voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, die dezelfde zijn als de inschrijvingsvoorwaarden.
In de volgende gevallen wordt de echtgenoot van de kandidaat-huurder niet mee in aanmerking genomen voor de controle van de toelatingsvoorwaarden :
Net zoals bij inschrijving, wordt er bij toewijzing en toetreding nagegaan of de kandidaat-huurder voldoet aan de taalkennisvereiste. Kandidaten die bij inschrijving al beantwoordden aan de taalkennisvereiste, worden niet meer gecontroleerd.
Indien de huurder na één jaar sociaal huren niet voldoet aan de taalkennisverplichting, wordt de toezichthouder gecontacteerd. De toezichthouder kan een administratieve geldboete tussen de 25 en 5000 euro opleggen.
De huurder kan vrijgesteld worden van de taalkennisverplichting indien dit gaat om een verklaring van uitgeleerdheid of een bewijs dat deze door ernstige ziekte, mentale of fysieke handicap nooit een opleiding Nederlands tweede taal moet volgen of de basistaalvaardigheid Nederlands kan halen.
Een huurder kan uitstel krijgen om te voldoen aan de taalkennisverplichting. Dit kan in twee gevallen:
Het niet voldoen aan het vereiste taalkennisniveau vormt geen opzeggrond om de huurovereenkomst te beëindigen.
Bij een toewijzing wordt achtereenvolgens rekening gehouden met:
Voorafgaand aan de toewijzingen geeft de verhuurder een invulling aan de rationele bezetting die aangepast is aan het eigen patrimonium, rekening houdend met het vooropgesteld aantal bewoners. Deze is terug te vinden als bijlage van dit intern huurreglement.
Er wordt rekening gehouden met kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven. Met de kinderen die meerderjarig worden, blijft men rekening houden zolang zij de leeftijd van vijfentwintig jaar niet hebben bereikt en zolang hun deeltijdse verblijf in de woning blijft voortduren. De kandidaat-huurder kan schriftelijk verzaken aan de toepassing van dit recht. Hij kan de verzaking aan dit recht op elk ogenblik herroepen.
Als de gezinshereniging nog niet heeft plaatsgevonden op het ogenblik dat een woning die aangepast is aan die gezinshereniging, zou kunnen worden toegewezen, wordt aan de kandidaat-huurder een woning die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand aangepast is, toegewezen met inachtneming van de voorrangsregels
De toewijzing gebeurt op grond van de gezinssamenstelling en het woningtype.
Er wordt absolute voorrang gegeven aan:
De burgemeester moet de woning effectief onbewoonbaar of ongeschikt verklaren. Een louter technisch verslag is niet voldoende. De kandidaat-huurder moet met een verklaring op erewoord aangeven dat hij zelf niet verantwoordelijk is voor de vastgestelde gebreken. Als nadien blijkt dat zijn verklaring niet overeenstemde met de werkelijkheid, kan dat leiden tot opzeg van de huurovereenkomst.
De voorrang geldt niet als de ongeschikt- of onbewoonbaarheid is opgeheven, tenzij de kandidaat in een noodwoning woont. Als de kandidaat de woning niet langer bewoont geldt de voorrang ook niet, tenzij men in een noodwoning woont.
Als de kandidaat-huurder op het moment van zijn kandidaatstelling al huurder is van de verhuurder, hoeft hij niet te voldoen aan de inkomensvoorwaarde.
Een woning, onroerend goed of kamer kan slechts eenmaal aanleiding geven tot voorrang op basis van de voorrangsregels 9, 10 of 11. Om in aanmerking te komen voor deze voorrang moet de kandidaat-huurder de woning, het onroerend goed of de kamer sedert ten minste 6 maanden bewoond hebbend.
Bovendien wordt de voorrang op basis van de voorrangsregels 9 alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste 2 maanden na de vaststelling in een proces-verbaal heeft ingeschreven op de wachtlijst.
De voorrang op basis van de voorrangsregel 10 wordt alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste twee maanden na de datum van onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring of na de datum van ontvangst van het resultaat van het conformiteitsonderzoek heeft ingeschreven op de wachtlijst.
Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van de voorrangsregel 7 beantwoordt, kan na de tweede weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op die voorrangsregel.
Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van de voorrangsregels 9 of 10 beantwoordt, kan na zijn weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op deze voorrangsregels.
Na toepassing van de absolute voorrangsregels kiest het OCMW ervoor om de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner van Middelkerke is of geweest is voorrang te verlenen.
Het OCMW kan de toewijzing van een woning gemotiveerd weigeren in de volgende gevallen:
Als de huurovereenkomst werd beëindigd wegens wanbetaling aan het OCMW, kan het OCMW de toewijzing weigeren als de kandidaat-huurder op het ogenblik van de toewijzing de schulden nog niet heeft afgelost. In afwijking hiervan kan het OCMW, als de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, de toewijzing slechts weigeren als op het ogenblik van de toewijzing minder dan 75 % van de schulden zijn afgelost. Het OCMW mag gedurende de periode dat een (ex)huurder bij het einde van de huurovereenkomst nog geldsommen verschuldigd is, zijn persoonsgegevens verwerken, ook al is hij geen huurder meer.
Als de kandidaat-huurder toegelaten is tot een collectieve schuldenregeling en er is een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling opgesteld, kan het OCMW de toewijzing niet weigeren.
De gemotiveerde weigering dient op straffe van nietigheid binnen de veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat-huurder betekend te worden met melding van het verhaalrecht.
Bij weigering van een toewijzing kan het aanbieden van een woning tijdens een periode van maximaal een jaar na de weigering worden opgeschort.
In plaats van de toewijzing te weigeren kan het OCMW de kandidaat-huurder de aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen. In dat geval sluit een welzijns- of gezondheidsvoorziening een begeleidingsovereenkomst af met de kandidaat-huurder.
Het OCMW kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen door af te wijken van de toewijzingsregels. De versnelde toewijzing kan alleen als er een sociale huurwoning vrijkomt die voldoet aan de voorwaarde van rationele bezetting.
De beslissing om versneld een woning toe te wijzen, moet gebaseerd zijn op bijzondere omstandigheden van sociale aard en voldoende gemotiveerd worden.
De toezichthouder oefent het toezicht uit op het versneld toewijzen. Als blijkt dat het OCMW versnelde toewijzingen doorvoert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan hij beslissen dat elke beslissing tot versneld toewijzen aan hem wordt voorgelegd.
Daarnaast kunnen volgende diensten aan het OCMW een versnelde toewijzing vragen :
Het OCMW kan als voorwaarde voor een toewijzing stellen dat andere begeleidende maatregelen dan de basisbegeleidingstaken aangeboden worden door de aanvragers of door een andere welzijns- of gezondheidsvoorziening. De begeleidende maatregelen worden opgenomen in een begeleidingsovereenkomst.
Het OCMW Middelkerke kan het verzoek alleen weigeren als :
Maximaal 1/3 van het aantal sociale woningen in de gemeente kunnen met voorrang toegewezen worden aan doelgroepen.
De huurder moet:
Het tijdstip van bezichtiging wordt in samenspraak tussen de huurder en de verhuurder vastgelegd. Dit recht is beperkt tot 2 keer 3 uur per week. De huurder moet tijdens deze periode ook toestaan dat er plakbrieven aanbracht worden op de meest zichtbare plaatsen.
Ook tijdens de volledige periode van de huurovereenkomst is er recht om de woning te bezichtigen: dit om na te gaan of uw huurder zijn huurdersverplichtingen vervult en of de staat van de woning in orde is en blijft. Ook hier wordt het tijdstip van bezichtiging in samenspraak tussen de huurder en de verhuurder vastgelegd
Als een huurder zijn verplichtingen in het kader van de taalbereidheid en inburgering niet nakomt, meldt het Huis van het Nederlands dat schriftelijk of via de Kruispuntbank Inburgering aan de verhuurder binnen de 30 dagen na de vaststelling. De verplichting is niet nagekomen als de huurder de aangeboden cursus Nederlands tweede taal niet heeft aangevat of minder dan 80 % aanwezig was. Dit kan aanleiding geven tot het opleggen van een administratieve geldboete aan rechthebbende en verplichte inburgeraars.
Huurders vallen ook onder het reglement van inwendige orde. Het doel van het reglement is de leefbaarheid voor alle huurders te verzekeren: dit betekent het onderling respect, de orde, de rust en de netheid van de sociale huurwoningen en gemeenschappelijke delen te bewaren.
Het reglement van inwendige orde bevat de wederzijdse rechten en plichten tussen de huurder en het OCMW Middelkerke. Het bevat ook regels hoe huurders met elkaar moeten omgaan. Op deze rubrieken kunnen zowel de huurders als het OCMW Middelkerke zich beroepen als er eventueel problemen zouden voordoen.
Het OCMW Middelkerke kan het huidig reglement wijzigen of aanvullen wanneer dit nodig is.
De huurovereenkomsten worden opgesteld volgens de typehuurovereenkomsten zoals bepaald in het Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode dd. 12/10/07.
Huurovereenkomsten gesloten vanaf 01/03/2017 hebben een duur van negen jaar.
Het reglement van de interne orde wordt altijd samen met het typehuurcontract ondertekend. Het OCMW Middelkerke kan het huidig reglement wijzigen of aanvullen wanneer dit nodig is.
Het OCMW zegt de huurovereenkomst op in de hierna vermelde gevallen:
(1) Als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner een woning volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven. De opzeggingstermijn bedraagt dan zes maanden. Voor zittende huurders geldt een overgangsregeling. Als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner op 1 maart 2017 een woning gedeeltelijk in volle eigendom zouden hebben, moeten ze binnen het jaar uit onverdeeldheid treden;
(2) Als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner een perceel dat bestemd is voor woningbouw, volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerft. Vijf jaar na de verwerving zal een opzegging van zes maand volgen. Voor zittende huurders geldt een overgangsregeling. Als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner op 1 maart 2017 een bouwgrond gedeeltelijk in volle eigendom zouden hebben, moeten ze binnen het jaar uit onverdeeldheid treden;
(3) Als de referentiehuurder of zijn wettelijke of feitelijke partner een zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder is van een vennootschap waarin hij of zijn wettelijke of feitelijke partner een woning of een perceel dat bestemd is voor woningbouw, heeft ingebracht. De opzeggingstermijn bedraagt zes maanden voor het verwerven van een woning. Indien het een bouwgrond betreft zal vijf jaar na de verwerving een opzegging van zes maand volgen;
(4) Als de huurder de woning kosteloos verwerft, moet de woning of het vruchtgebruik ervan vervreemd worden binnen het jaar na de verwerving. Als dat door omstandigheden niet lukt (erfenisregelingen kunnen een geruime tijd in beslag nemen), kan de verhuurder beslissen om de huurder meer tijd te gunnen. Als de huurder een bouwgrond kosteloos verwerft, moet de bouwgrond of het vruchtgebruik ervan vervreemd worden binnen vijf jaar na de verwerving;
(5) Als de huurder ernstig of blijvend tekortkomt met betrekking tot de verplichtingen die voortvloeien uit deze huurovereenkomst. Als de vrederechter de huurovereenkomst ontbindt door wanprestatie van de huurder, dan moet de huurder een wederverhuringsvergoeding betalen. Deze vergoeding wordt berekend via twee factoren:
(6) Als de huurder ingevolge onjuiste of onvolledige verklaringen onrechtmatig bij het Sociaal Huurbesluit verleende voordelen heeft genoten of onrechtmatig tot een huurwoning werd toegelaten;
(7) Vóór de afloop van de betreffende negenjarige dan wel driejarige periode moet de verhuurder nagaan of de huurder nog voldoet aan enerzijds een inkomensvoorwaarde, en anderzijds de voorwaarden inzake bezettingsgraad. Als het rekenkundig gemiddelde van het inkomen van de huurders dat in aanmerking werd genomen bij de drie laatste jaarlijkse huurprijsaanpassingen 125 % of meer bedraagt van de inkomensgrens die van toepassing is bij de drie laatste jaarlijkse huurprijsaanpassingen, neemt de huurovereenkomst een einde. De verhuurder betekent een opzegging met een opzeggingstermijn van zes maanden waarvan de laatste dag samenvalt met de vervaldag van de huurovereenkomst;
(8) Als de huurder tweemaal een aanbod weigert en hij bewoont tegen het einde van de huurovereenkomst nog steeds een onderbezette woning, zal zijn huurovereenkomst worden opgezegd. De verhuurder betekent een opzegging met een opzeggingstermijn van zes maanden waarvan de laatste dag samenvalt met de vervaldag van de huurovereenkomst.
De huurovereenkomst wordt van rechtswege ontbonden als de laatste huurder die een persoonlijk recht heeft om de woning te bewonen overeenkomstig titel VII van de Vlaamse Wooncode, overlijdt of de huurovereenkomst heeft opgezegd of de woning niet langer als hoofdverblijfplaats betrekt zonder de huurovereenkomst te hebben opgezegd.
De huurder kan de huurovereenkomst op elk moment opzeggen. De opzegtermijn bedraagt 3 maanden. Bij opname in een woonzorgcentrum of in een voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap bedraagt de opzegtermijn 1 maand.
Als een huurder een onderbezette woning betrekt, dient hij in te gaan op een aanbod van een woning die aangepast is aan zijn nieuwe gezinssamenstelling en die in dezelfde omgeving ligt. Een woning is onderbezet als het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal huurders, de minderjarige gezinsleden en de gemelde personen, groter is dan één. Dat betekent dat een alleenstaande persoon
vanaf een drie slaapkamerwoning onderbezet woont.
Als de huurder tweemaal een aanbod weigert en hij bewoont tegen het einde van de huurovereenkomst nog steeds een onderbezette woning, zal zijn huurovereenkomst worden opgezegd. De verhuurder betekent een opzegging met een opzeggingstermijn van zes maanden waarvan de laatste dag samenvalt met de vervaldag van de huurovereenkomst. Het aanbod van de woning moet aan drie voorwaarden voldoen:
Als de verhuurder geen gepast aanbod heeft, al dan niet op korte termijn, kan hij een ander aanbod doen dat afwijkt van de laatste twee voornoemde voorwaarden. In dat geval kan de huurder het aanbod weigeren zonder dat dat gevolgen heeft voor de duurtijd van zijn huurovereenkomst. De verhuurder moet dat in de aanbiedingsbrief vermelden. Er moet ook minstens drie maanden liggen tussen twee aanbiedingen.
De huurders met een huurovereenkomst van onbepaalde duur die onderbezet wonen, zullen in voorkomend geval een onderbezettingsvergoeding moeten betalen. De vergoeding bedraagt 25 euro (te indexeren cfr. artikel 56 van het Kaderbesluit Sociale Huur) per slaapkamer die volgens de definitie van een onderbezette woning het toegelaten aantal slaapkamers overschrijdt. Dat bedrag zal worden toegevoegd aan de maandelijkse reële huurprijs. De voorwaarden die worden gesteld voor de beëindiging van de tijdelijke huurovereenkomst in het kader van de aanpak van de onderbezetting, zijn van overeenkomstige toepassing op het aanrekenen van een onderbezettingsvergoeding.
Er kan enkel sprake zijn van onderbezetting in de woningen met 3 slaapkamers en enkel wanneer er een alleenstaande persoon woont. De alleenstaande huurder zal uitgenodigd worden om zich in te schrijven op de wachtlijst voor een woning die voldoet aan de bezettingsnorm en minimaal voor een woning in dezelfde omgeving, zijnde in een straal van vijf kilometer. Het OCMW Middelkerke opteert om de kandidaat-huurder een aangepaste woning toe te wijzen met absolute voorrang, zoals vermeld in artikel 19, 3° van het Kaderbesluit Sociale Huur, in te schrijven.
De kosten en lasten welke ten laste van de huurder vallen, zijn deze verbonden aan het gebruik, het genot en de bewoning. De kosten en lasten welke ten laste van het OCMW vallen, zijn deze verbonden aan de eigendom van de woning.
Als het OCMW een onderhoudscontract heeft afgesloten, kan het gedeelte van de kosten dat ten laste valt van de huurder, aan hem worden doorgerekend.
De aan de huurder aangerekende kosten en lasten moeten overeenstemmen met reële uitgaven van het OCMW en worden aangerekend op basis van bewijskrachtige documenten. In de praktijk wordt er gewerkt met jaarlijkse provisies waarin verschillende elementen zijn opgenomen zoals waterverbruik, gemeenschappelijke elektriciteit, huisvuil, riolering, onderhoud/aankoop gasketels, ontkalker, onderhoud traphal, gordijnen, … Deze provisie wordt jaarlijks geactualiseerd aan de hand van voorziene kosten.
Artikel 78, §1 van het Kaderbesluit Sociale Huur (verder KSH) bepaalt dat in afwachting van de inwerkingtreding van de huurprijsberekening, vermeld in 38 tot 50 KSH, voor de lokale besturen de huurprijsberekening zoals beschreven in hoofdstuk III van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 1994 (verder BVR van 29 september 1994) blijft gelden.
De huurwaarborg strekt tot garantie van alle verplichtingen die voor de huurder uit de huurovereenkomst voortvloeien.
De huurwaarborg kan drie vormen aannemen :
Maximaal 3 maanden huur.
Bij de financiële instelling waar de huurder zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. Zelfs als de huurder niet meer kredietwaardig is, kan de financiële instelling de waarborg niet weigeren.
Garandeert een financiële instelling het totale bedrag van de waarborg bij het afsluiten van de huurovereenkomst.
De huurder verbindt er zicht toe om maximaal drie jaar deze waarborg samen te stellen door maandelijkse afbetalingen.
Pas rente van zodra de huurder de waarborg volledig heeft samengesteld.
Maximaal 3 maanden huur. Het OCMW moet een verzoek indienen bij de financiële instelling.
Overeenkomstig artikel 95, §1, achtste lid, van de Vlaamse Wooncode kan de persoon die zich wil inschrijven, of de kandidaat-huurder, op straffe van onontvankelijkheid, met een aangetekende en gemotiveerde brief een verhaal indienen bij de toezichthouder in de volgende gevallen:
De kandidaat-huurder richt zijn verhaal aan de toezichthouder van de afdeling Toezicht, Herman Teirlinckgebouw, Havenlaan 88 bus 22, 1000 Brussel.
De toezichthouder oordeelt over de ontvankelijkheid en gegrondheid binnen de 30 dagen en antwoordt aan de kandidaat en aan de verhuurder. Als de toezichthouder het verhaal gegrond verklaart, neemt de verhuurder binnen de 30 dagen een nieuwe beslissing en bezorgt die aan toezichthouder en aan de kandidaat. Als een nieuwe beslissing uitblijft, wordt de oude ongedaan gemaakt of - bij gemiste toewijzing krijgt de kandidaat voorrang voor een volgende woning.
Volgt de verhuurder de gegronde beoordeling niet ? Dan moet hij daarvoor (nieuwe) argumenten aanbrengen. Als de toezichthouder het niet eens is met de nieuwe beslissing of argumenten dan kan hij de nieuwe beslissing vernietigen.
Overeenkomstig artikel 97bis, § 4, derde lid, en § 5, van de Vlaamse Wooncode kan de huurder de verhuurder verzoeken om de opzegging, vermeld in artikel 97bis, § 3, vierde en vijfde lid, en artikel 97bis, § 4, eerste lid, in te trekken. De opzeggingsbrief vermeldt die mogelijkheid, de vorm waarin en de termijn waarbinnen het verzoek moet worden ingediend.
Het verzoekschrift wordt op straffe van onontvankelijkheid met een aangetekende brief ingesteld binnen een vervaltermijn van zestig dagen vanaf de datum waarop de opzeggingstermijn ingaat. De datum van de afgifte op de post van het verzoekschrift geldt als datum van indiening van het verzoek.
De verhuurder beslist over het verzoekschrift en verzendt zijn beslissing met een aangetekende brief aan de huurder binnen een vervaltermijn van dertig dagen vanaf de derde werkdag die volgt op de datum van de afgifte op de post van het verzoekschrift. Als de beslissing negatief is, vermeldt de brief op straffe van nietigheid mogelijkheid, de vorm waarin en de termijn waarbinnen de huurder een gemotiveerd beroep kan instellen bij de toezichthouder tegen de beslissing van de verhuurder.
Als de beslissing niet is verzonden binnen de gestelde termijn, wordt het verzoek geacht te zijn ingewilligd. De datum van de afgifte op de post van de beslissing geldt als datum van verzending.
De toezichthouder is het Agentschap Wonen Vlaanderen - Afdeling Toezicht Havenlaan 88 bus 22 1000 Brussel.
De personen binnen de categorie huurder geeft/geven aan het OCMW, door zijn aanvraag tot inschrijving in het register, zijn inschrijving als kandidaat-huurder of zijn huurderschap, de toestemming om bij de bevoegde overheden en instellingen en bij de lokale besturen de noodzakelijke documenten of gegevens betreffende de in dit besluit gestelde voorwaarden en verplichtingen te verkrijgen, met behoud van de toepassing van de bepalingen van de wet van 8 december 1992 tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de verwerking van persoonsgegevens, haar uitvoeringsbesluiten en elke andere bepaling tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer, vastgesteld door of krachtens een wet, decreet of besluit.
Voor de uitvoering van de bepalingen van dit besluit doet het OCMW een beroep op informatie die de bevoegde overheden of instellingen of andere verhuurders hem elektronisch kunnen bezorgen. Als op die manier geen of onvoldoende gegevens worden verkregen, wordt de kandidaat-huurder of huurder gevraagd de nodige gegevens te bezorgen. Als via de verkregen informatie van de bevoegde overheden of instellingen of andere verhuurders blijkt dat de kandidaat-huurder of huurder niet of niet meer voldoet aan de voorwaarden en verplichtingen van dit besluit, wordt die vaststelling meegedeeld aan de kandidaat-huurder of huurder die dan binnen een week na de mededeling kan reageren.
De huurder moet elke verwerving volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik van een woning of een perceel dat bestemd is voor woningbouw en elke wijziging van de bewonerssamenstelling onmiddellijk aan het OCMW melden.
Het OCMW gaat de gezinssamenstelling na op basis van uittreksels of gegevens uit de bevolkingsregisters, uit het Rijksregister van de natuurlijke personen of uit het kruispuntbankregister, vermeld in artikel 4 van de wet van 15 januari 19.
Ter bepaling van de gezinssamenstelling kan het OCMW ook alle door het gemeen recht toegestane bewijsmiddelen aanvoeren, met uitzondering van de eed.
