Intern huurreglement
Alle woningen waarvoor het OCMW Middelkerke subsidies heeft ontvangen (in het kader van volgende subsidiestelsels: SBR, Domus Flandria, IKB) zijn verplicht onderworpen aan de toepassing van het Besluit Vlaamse Codex Wonen 2021 (11/09/2020).
5 woningen op de site GAW De Stille Meers vallen tijdelijk onder een vrijwillige toepassing van het kaderbesluit sociale huur.
Om zich voor een sociale huurwoning in te schrijven, moet men voldoen aan de inschrijvingsvoorwaarden. Alleen de hiernavolgende personen moeten hieraan voldoen (art.6.8, §3 VCW):
Vanaf het moment dat die personen zijn ingeschreven, worden ze beschouwd als kandidaat-huurder (art. 6.9, eerste lid VCW).
Om vervolgens een sociale huurwoning te kunnen worden toegewezen, moeten de kandidaat-huurders voldoen aan de toelatingsvoorwaarden (art. 6.11 VCW).
De voorwaarden zijn zowel bij inschrijving als bij toelating dezelfde. Het gaat om de volgende aspecten (art. 6.8, §1 VCW):
De persoon die zich komt inschrijven als kandidaat-huurder of die als huurder wil toegelaten worden tot een sociale huurwoning moet de volle leeftijd van achttien jaar hebben (art. 6.8, §1, 1° VCW). De verhuurder gaat dit na op basis van het rijksregisternummer van de kandidaat-huurder dat terug te vinden is op de elektronische identiteitskaart of een bevraging van het gezin via het elektronische uitwisselingskanaal (KSZ) (art. 6.79, §2 BVCW).
Een persoon die de leeftijd van achttien jaar nog niet heeft bereikt, komt toch in aanmerking als hij ontvoogd werd of zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst of een OCMW (art. 6.12, tweede lid BVCW).
De kandidaat-huurder moet voldoen aan een inkomensvoorwaarde (art. 6.8, §1, 2° VCW + art. 6.12, eerste lid, 6° BVCW + art. 6.13, eerste lid BVCW), waarbij het grensbedrag niet wordt overschreden. Hiervoor wordt in eerste instantie gekeken naar het referentie-inkomen (art. 6.12, eerste lid, 6°BVCW). Uitzonderlijk kan het huidige inkomen (art. 6.13, vijfde lid BVCW) of het actueel besteedbaar inkomen (art. 6.13, vierde lid BVCW) in aanmerking worden genomen.
Het referentie-inkomen is de som van de volgende inkomsten, ontvangen in het jaar waarop het laatst beschikbare aanslagbiljet betrekking heeft (art. 6.1, eerste lid, 5° BVCW) en maximaal tot 3 jaar voorafgaand aan de inschrijvingsdatum:
Voor de bepaling van het gezamenlijk belastbaar inkomen wordt alleen rekening gehouden met de reële eigen beroepsinkomsten. Het aanslagbiljet moet betrekking hebben op de inkomsten van maximaal drie jaar voorafgaand aan de inschrijvings- of toelatingsdatum.
Beschikt geen van de kandidaat-huurders over een aanslagbiljet, of is de som van het referentie-inkomen van de kandidaat-huurders gelijk aan 0, dan wordt het huidig inkomen genomen (art. 6.13, laatste lid BVCW). Het huidig inkomen wordt door de verhuurder vastgesteld op basis van inkomensgegevens van drie maanden die voorafgaan aan het toetsingsmoment (art. 6.1, eerste lid, 2° BVCW). De bedoeling is een zo representatief mogelijk beeld te krijgen van de huidige inkomenssituatie van de kandidaat-huurder. Er wordt geen rekening gehouden met toekomstige inkomenswijzigingen, bijvoorbeeld de situatie na de toewijzing van de sociale huurwoning.
Het huidig inkomen wordt ook gehanteerd indien blijkt dat de som van het referentie-inkomen van de kandidaat-huurders, na indexatie, hoger ligt dan de toepasselijke inkomensgrenzen (art. 6.13, laatste lid BVCW).
Naast het inkomen wordt ook het vermogen van een (potentiële) kandidaat-huurder bekeken. Het betreft de positieve saldi op spaar-, betaal-, termijn-, en effectenrekeningen. Deze mogen een bepaalde grens niet overschrijden. Deze grens komt overeen met de bestaande inkomensgrens. Het gaat om dezelfde bedragen die op dezelfde wijze worden berekend als bij de bestaande inkomensgrens.
De (potentiële) kandidaat-huurder moet effectief rekeninghouder of mede-rekeninghouder zijn van de rekeningen. Een volmacht alleen wordt niet meegerekend. Ook moet de (potentiële) kandidaat-huurder gemachtigd zijn om de tegoeden te beheren, al dan niet met ondersteuning van een bewindvoerder, een dienst budgetbegeleiding of budgetbeheerder.
Bij inschrijving in het centraal inschrijvingsregister dient de potentiële kandidaat-huurder een verklaring op erewoord te geven dat de tegoeden op zijn rekeningen onder of boven de grens ligt van de inkomenscategorie waartoe hij behoort.
Bij toewijzing moet de kandidaat-huurder bewijzen dat hij voldoet aan de toelatingsvoorwaarde door de nodige documenten voor te leggen die de saldo op de rekeningen aantoont waarvan hij mede- of rekeninghouder is.
De volgende voorwaarden inzake onroerend bezit in binnen- en buitenland zijn van toepassing (art. 6.12, eerste lid BVC):
De verhuurder kan het eigen bezit van een eigendom nagaan middels een bevraging bij de FOD Financiën via de KSZ-toepassing (art. 6.79, §2 BVCW). De inbreng van een eigendom in een vennootschap kan worden nagegaan door eerst op basis van het rijksregisternummer bij de ondernemingsdatabank (KBO) na te gaan of de kandidaat-huurder of één van zijn gezinsleden een functie (zaakvoerder, bestuurder aandeelhouder) heeft in een vennootschap. Via het KBO-nummer kan vervolgens informatie gevonden worden wat betreft de inbreng van eigendommen in de vennootschap.
De verhuurder kan eveneens een privaat bureau inschakelen om de eigendomsvoorwaarde in het buitenland na te gaan.
Er zijn een aantal uitzonderingen op de onroerende bezitsvoorwaarde opgenomen. In de meeste gevallen gaat het om tijdelijke uitzonderingen. Een jaar na de toewijzing van een sociale huurwoning moet de huurder zich in principe in regel stellen met de onroerende bezitsvoorwaarde. De verhuurder kan de termijn verlengen als daar gegronde redenen voor zijn. Die uitzonderingen kunnen ook toegepast worden op de personen die na de aanvang van de huurovereenkomst huurder worden. Ook zij zullen zich in principe binnen het jaar na de toetreding in regel moeten stellen met de onroerende bezitsvoorwaarde, eventueel verlengd als daar gegronde redenen voor zijn.
Wie ingeschreven is in het bevolkingsregister (incl. het vreemdelingenregister) of ingeschreven is op een referentieadres kan ingeschreven worden op de wachtlijst. Wie ingeschreven is in het wachtregister of ambtshalve afgeschreven is uit het bevolkingsregister kan niet ingeschreven worden.
Bij de inschrijving meldt de persoon die zich wil inschrijven, wie als toekomstige initiële huurder wordt aangewezen.
De taalkennisverplichting geldt vanaf 1 november 2017 (niveau A1) en wijzigde vanaf 1 januari 2023 (niveau A2).
De vroegere taalbereidheidsverplichting blijft gelden voor:
De taalkennisverplichting geldt voor:
Hoewel de taalkennisvereiste alleen een huurdersverplichting is, wordt bij de inschrijving toch al nagegaan of de kandidaat-huurder voldoet aan de basistaalvaardigheid Nederlands (dit is het niveau Nederlands dat overeenstemt met niveau A2 van het Europees Referentiekader voor Moderne Vreemde Talen).
De basistaalvaardigheid Nederlands wordt als volgt vastgesteld:
Indien de kandidaat-huurder voldoet aan de verplichting, is er geen verdere opvolging nodig. Wanneer de kandidaat-huurder geen basistaalvaardigheid Nederlands heeft, wordt er expliciet gemeld dat hij na twee jaar sociaal huren niveau A2 moet hebben.
Vanaf 1 januari 2023 moeten alle niet-beroepsactieve huurders met arbeidspotentieel zich inschrijven bij de VDAB. Het gaat om alle niet-werkende huurders met een beroepsactieve leeftijd (tot de leeftijd van 64 jaar), tenzij men door billijkheidsredenen of uitzonderingsvoorwaarden niet in staat is om te werken of actief naar werk te zoeken.
Deze verplichting geldt voor zowel de huurder als de echtgeno(o)t(e), wettelijke samenwoner, feitelijke partner die inwoont (van bij het begin van de huurovereenkomst) en de feitelijke partner die al één jaar samenwoont met de huurder.
De personen die niet moeten voldoen aan de voorwaarde, beschikken (tijdelijk) niet over arbeidspotentieel. Het gaat om:
Indien niet wordt voldaan aan deze voorwaarde kan het OCMW Middelkerke de toezichthouder verwittigen en kan de huurder een administratieve geldboete worden opgelegd.
Er zijn twee huurderscategorieën: huurder en bijwoner. Volgende personen worden beschouwd als ‘huurder’:
Alle andere personen zijn ‘bijwoners’. Bijwoners kunnen tijdelijk of duurzaam in de sociale woning wonen.
In bijlage 2 worden de belangrijkste gelijkenissen/verschillen opgesomd.
Bij inschrijving en toelating wordt nagegaan of het gezin voldoet aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden. Enkel de personen die woonrechten krijgen, moeten voldoen. Personen zonder woonrechten moeten niet voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden, maar de bijwoonst mag niet leiden tot een onaangepaste woning.
Er wordt alleen rekening gehouden met de gehuwde of wettelijke partner als deze ook in de sociale woning wil wonen. Is een kandidaat-huurder nog getrouwd bij inschrijving, maar wil hij alleen in de sociale woning wonen? Dan moet de kandidaat niet aantonen dat het huwelijk onherstelbaar ontwricht is of hij de echtscheiding wil starten. Wil een echtgenoot of wettelijke partner ná de start van de huurovereenkomst toetreden? Dan moet hij samen met de initiële huurder voldoen aan alle toelatingsvoorwaarden. Anders kan de echtgenoot of wettelijke partner niet toetreden. Een bijwoonst mag nooit leiden tot een onaangepaste woning. De bijwoner moet de woning verlaten als de laatste huurder overlijdt, de huurovereenkomst opzegt of zijn hoofdverblijfplaats niet meer heeft in de woning.
Woont de feitelijke partner vanaf de start van de huurovereenkomst mee in de woning, dan moet hij voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden. De feitelijke partner wordt onmiddellijk huurder. Wil de feitelijke partner pas na de start van de huurovereenkomst in de woning wonen? Dan moet hij na één jaar duurzame samenwoonst samen met de initiële huurder voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. Is er niet voldaan, dan moet hij de huurwoning verlaten. De initiële huurder mag niet toelaten dat de partner in de woning blijft wonen.
Zittende huurders die vrijwillig of verplicht intern muteren, hoeven niet gecontroleerd te worden op de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden. Dit geldt ook wanneer een huurder van een andere sociale verhuurder door renovatie, aanpassing, sloop of verkoop van de sociale woning naar uw patrimonium verhuist. Bij een vrijwillige verhuis naar een andere verhuurder moet de huurder wél voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden.
Sinds 02/01/2024 dient de potentiële kandidaat-huurder zichzelf, met eventuele hulp van derden, te registeren in het centraal inschrijvingsregister voor een sociale woning in Vlaanderen. Tijdens de inschrijving worden een aantal schermen doorlopen zodat de nodige gegevens kunnen worden verzameld. Het betreft persoonsgegevens, inkomensgegevens, eigendomsgegevens, woningvoorkeuren, regiokeuze, specifieke woningvoorkeuren en of er al dan niet hulp was bij het inschrijven. Na het doorlopen van de schermen krijgt het dossier een status. Een inschrijving is pas definitief als elke meerderjarige persoon zijn dossierdeelname bevestigde. Zij moeten hiervoor persoonlijk inloggen met hun identiteitskaart. De inschrijving is definitief wanneer de potentiële kandidaat-huurder een bevestiging heeft ontvangen met een dossiernummer. De potentiële kandidaat-huurder staat pas op de wachtlijst van de woonmaatschappij wanneer het dossier de status ‘ingeschreven’ heeft.
Het OCMW Middelkerke houdt geen eigen inschrijvingsregister bij. Het OCMW Middelkerke krijgt alle gegevens van de kandidaat-huurders via het centraal inschrijvingsregister.
De kandidaat-huurder kan het type en de ligging van de woningen aangeven waarvoor hij zich wil inschrijven. Hij kan de maximale huurprijs en vaste huurlasten opgeven die hij wenst te betalen. De gezinssamenstelling en de geselecteerde woningtypes bepalen het aantal slaapkamers. Het maximaal aantal slaapkamers mag niet groter zijn dan het aantal personen (een koppel wordt gelijkgesteld met 1 persoon) dat in de woning komt wonen.
De kandidaat-huurder kan zijn/haar voorkeur zelf wijzigen in het centraal inschrijvingsregister, en doet dit best elke keer als er iets wijzigt aan de persoonlijke gegevens. De kandidaat-huurder kan de positie op de wachtlijst per woonmaatschappij, per gemeente en woningvoorkeur raadplegen via het centraal inschrijvingsregister. De kandidaat-huurder kan zichzelf ook ten allen tijde uitschrijven van de wachtlijst via het centraal inschrijvingsregister.
De kandidaat-huurder zal in de volgende gevallen geschrapt worden uit het inschrijvingsregister:
De kandidaat-huurder wordt schriftelijk op de hoogte gesteld van de schrapping, behalve indien hij geschrapt wordt in het eerste en laatste geval.
Als de kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen, kan het dossier worden gesplitst in het centraal inschrijvingsregister. De partner wordt verwijderd uit het dossier en krijgt hiervan een bericht.
Een kandidaat-huurder kan worden toegelaten tot een sociale huurwoning als hij voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, die dezelfde zijn als de inschrijvingsvoorwaarden. In het geval dat de kandidaat-huurder aangeeft de sociale woning alleen te willen betrekken, wordt de echtgenoot van de kandidaat-huurder niet mee in aanmerking genomen voor de controle van de toelatingsvoorwaarden.
Net zoals bij inschrijving, wordt er bij toewijzing en toetreding nagegaan of de kandidaat-huurder voldoet aan de taalkennisverplichting. Kandidaten die bij inschrijving hieraan al beantwoordden, worden niet meer gecontroleerd.
Indien de huurder na twee jaar sociaal huren niet voldoet aan de taalkennisverplichting, wordt de toezichthouder gecontacteerd. De toezichthouder kan een administratieve geldboete tussen de 25 en 5000 euro opleggen.
De huurder kan vrijgesteld worden van de taalkennisverplichting indien dit gaat om een verklaring van uitgeleerdheid of een bewijs dat deze door ernstige ziekte, mentale of fysieke handicap nooit een opleiding Nederlands tweede taal moet volgen of het niveau A2 Nederlands kan halen.
Een huurder kan uitstel krijgen om te voldoen aan de taalkennisverplichting (art. 6.38, vierde lid BVCW). Dit kan in twee gevallen:
Het niet voldoen aan het vereiste taalkennisniveau vormt geen reden om de huurovereenkomst te beëindigen.
Er zijn 4 opties inzake toewijzing:
Bij een standaard toewijzing houdt het OCMW Middelkerke achtereenvolgens rekening met:
Een woning die aangepast is aan de huisvesting van personen met een fysieke handicap of beperking kan enkel worden toegewezen aan de kandidaat – huurder of één van hun gezinsleden die nood hebben aan zulke woning.
Er wordt rekening gehouden met de rationele bezetting van de toe te wijzen woning.
Er wordt voorrang gegeven aan de kandidaat – huurder die in een periode van 10 jaar voor de toewijzing minstens 5 jaar ononderbroken inwoner is of geweest is van de gemeente Middelkerke.
Het verlenen of het ontvangen van mantelzorg van een of meer personen die wonen in de gemeente waar de toe te wijzen woning ligt, wordt rekening mee gehouden.
De chronologische volgorde van de inschrijvingen in het CIR.
20% van de toewijzingen van het sociaal patrimonium van de gemeente Middelkerke dient versneld te worden toegewezen. Voor 2024 komt dit neer op 0,2 toewijzingen.
Volgende doelgroepen komen hiervoor in aanmerking:
De kandidaat – huurder is zonder huisvesting of opvang of verblijft in de nachtopvang;
Verlaten van een instelling of gevangenis zonder woonrecht;
Verblijf in opvangtehuis, noodwoning, crisisopvang, transitwoning of hotel;
Verlies van woonrecht en wordt opgevangen bij familie of vrienden;
De huurovereenkomst wordt opgezegd door de eigenaar en de kandidaat – huurder moet de woning verlaten met een opzegtermijn van minder dan 3 maanden of die de woning verplicht en rechtsgeldig moet verlaten binnen een termijn van minder dan 3 maanden;
Wonen in een goed dat niet bestemd is voor wonen en dat ernstige gebreken vertoont of waar de basisnutsvoorzieningen ontbreken of niet behoorlijk functioneren;
Wonen in een onbewoonbaar (art. 135 NGW) of ongeschikt verklaarde woning;
Wonen in een over bewoond verklaarde woning;
Deze kandidaat-huurders kunnen zichzelf aanmelden of worden aangemeld door volgende diensten:
De toewijzing gebeurt volgens volgende voorrangsbepaling:
Daarnaast wordt er ook rekening gehouden met kwalitatieve paramaters op dossierniveau, zijnde de bestaande ondersteuning en opvolging van welzijnsdiensten en de ervaring in de samenwerking met de betrokken diensten.
Voor de doelgroep (dreigende) dak- en thuisloosheid mag de kandidaat-huurder geen degelijk aanbod tot huisvesting hebben geweigerd in de periode van 3 maanden voor de toeleiding tot de versnelde toewijzing.
Het OCMW kan als voorwaarde voor een toewijzing stellen dat de nodige begeleidende maatregelen aangeboden worden door de aanvragers of door een andere welzijns- of gezondheidsvoorziening. De begeleidende maatregelen worden opgenomen in een begeleidingsovereenkomst.
Het OCMW Middelkerke kan het verzoek weigeren als:
Art. 6.27 van het BVCW geeft de mogelijkheid om één of meerdere doelgroepen af te bakenen om bij voorrang toe te wijzen of woningen voor te behouden.
Het OCMW Middelkerke heeft in haar patrimonium woningen specifiek voor volgende doelgroepen voorbehouden:
4 gelijkvloerse woningen met 1 slaapkamer (Duinenlaan 28A en B)
4 gelijkvloerse woningen met 2 slaapkamers (Dorpsstraat 113 A en B)
2 gelijkvloerse woningen met 2 slaapkamers (Dorpsstraat 115 A en B).
Voor de toewijzing van deze woningen wordt achtereenvolgens rekening gehouden met:
De toewijzingen onder pijler 4 zijn de toewijzingen die vallen onder interne mutaties omwille van dringende redenen en andere verplichte toewijzingen.
Hieronder vallen volgende doelgroepen en worden achtereenvolgens toegepast:
Doelgroepen 6 en 7 hebben een absolute voorrang.
Het OCMW kan de toewijzing van een woning aan een kandidaat-huurder gemotiveerd weigeren, aan de kandidaat-huurder die huurder van de verhuurder is of geweest is en:
- Als de huurovereenkomst werd beëindigd wegens wanbetaling aan het OCMW, kan het OCMW de toewijzing weigeren als de kandidaat-huurder op het ogenblik van de toewijzing de schulden nog niet heeft afgelost. In afwijking hiervan kan het OCMW, als de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, de toewijzing slechts weigeren als op het ogenblik van de toewijzing minder dan 75 % van de schulden zijn afgelost. Het OCMW mag gedurende de periode dat een (ex)huurder bij het einde van de huurovereenkomst nog geldsommen verschuldigd is, zijn persoonsgegevens verwerken, ook al is hij geen huurder meer.
Als de kandidaat-huurder toegelaten is tot een collectieve schuldenregeling en er is een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling opgesteld, kan het OCMW de toewijzing niet weigeren.
De kandidaat-huurders die zijn ingeschreven voor de toe te wijzen woning, zullen worden gecontacteerd door het OCMW Middelkerke met de vraag of er interesse is of niet. De kandidaat-huurders die interesse hebben voor de woning worden gecontacteerd om een afspraak te maken om de betrokken woning te bezichtigen. Indien dan nog interesse is voor de woning wordt de chronologie van de wachtlijst gevolgd.
De huurder moet:
Als een huurder zijn verplichtingen in het kader van de taalbereidheid en inburgering niet nakomt, wordt dit gemeld aan de toezichthouder en kan dit aanleiding geven tot het opleggen van een administratieve geldboete aan rechthebbende.
Huurders vallen ook onder het reglement van inwendige orde. Het doel van het reglement is de leefbaarheid voor alle huurders te verzekeren: dit betekent het onderling respect, de orde, de rust en de netheid van de sociale huurwoningen en gemeenschappelijke delen te bewaren.
Het reglement van inwendige orde bevat de wederzijdse rechten en plichten tussen de huurder en het OCMW Middelkerke. Het bevat ook regels hoe huurders met elkaar moeten omgaan. Op deze rubrieken kunnen zowel de huurders als het OCMW Middelkerke zich beroepen als er eventueel problemen zouden voordoen.
Het OCMW Middelkerke kan het huidig reglement wijzigen of aanvullen wanneer dit nodig is.
De huurovereenkomsten worden opgesteld volgens de typehuurovereenkomsten zoals bepaald in het Besluit van de Vlaamse Regering dd. 23/12/2016.
Huurovereenkomsten gesloten vanaf 01/03/2017 hebben een duur van negen jaar en worden verlengd met periodes van 3 jaar als de huurder voldoet aan de gestelde voorwaarden. In het andere geval wordt de huurovereenkomst beëindigd met een opzegtermijn van 6 maanden.
Het reglement van de inwendige orde wordt altijd samen met het typehuurcontract ondertekend. Het OCMW Middelkerke kan het huidig reglement wijzigen of aanvullen wanneer dit nodig is.
De opzeg door het OCMW geldt voor alle huurders van de woning. De opzegtermijn vangt aan op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de verhuurder, met een aangetekende brief, de opzeg aan de huurder heeft gegeven.
Het OCMW zegt de huurovereenkomst op in de hierna vermelde gevallen:
De huurovereenkomst wordt van rechtswege ontbonden
De huurder kan de huurovereenkomst op elk moment opzeggen met een aangetekende brief. De opzeg geldt enkel voor de persoon die de opzeg doet. De maand volgend op de melding dat de huurder de woning heeft verlaten, is hij niet langer gebonden door de huurdersverplichtingen en wordt de huurprijs herzien voor de resterende huurder. Zolang er nog een andere huurder blijft wonen, is er geen opzegtermijn. Enkel voor de laatst overblijvende huurder geldt een opzegtermijn van 3 maanden. Bij opname in een woonzorgcentrum of in een voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap bedraagt de opzegtermijn 1 maand. De opzegtermijn begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de laatste huurder met een aangetekende brief de huurovereenkomst heeft opgezegd.
Tijdens de laatste drie maanden van de huurovereenkomst moet de huurder toestaan dat kandidaat-huurders of kandidaat-kopers de woning komen bezichtigen.
Het tijdstip van bezichtiging wordt in samenspraak tussen de huurder en de verhuurder vastgelegd. Dit recht is beperkt tot 2 keer 3 uur per week. De huurder moet tijdens deze periode ook toestaan dat er plakbrieven aangebracht worden op de meest zichtbare plaatsen.
Ook tijdens de volledige periode van de huurovereenkomst is er recht om de woning te bezichtigen: dit om na te gaan of uw huurder zijn huurdersverplichtingen vervult en of de staat van de woning in orde is en blijft. Ook hier wordt het tijdstip van bezichtiging in samenspraak tussen de huurder en de verhuurder vastgelegd.
Als een huurder een onderbezette woning betrekt, dient hij in te gaan op een aanbod van een woning die aangepast is aan zijn nieuwe gezinssamenstelling en die in dezelfde omgeving ligt. Een woning is onderbezet als het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal huurders, de minderjarige gezinsleden en de gemelde personen, groter is dan één. Vanaf 01/01/2024 zal een koppel huurders als één persoon tellen om de onderbezetting van een woning te berekenen. Dat betekent dat een alleenstaande persoon vanaf een drie slaapkamerwoning onderbezet woont.
Als de huurder tweemaal een aanbod weigert en hij bewoont tegen het einde van de huurovereenkomst nog steeds een onderbezette woning, zal zijn huurovereenkomst worden opgezegd. De verhuurder betekent een opzegging met een opzeggingstermijn van zes maanden waarvan de laatste dag samenvalt met de vervaldag van de huurovereenkomst. Het aanbod van de woning moet aan drie voorwaarden voldoen:
Als de verhuurder geen gepast aanbod heeft, al dan niet op korte termijn, kan hij een ander aanbod doen dat afwijkt van de laatste twee voornoemde voorwaarden. In dat geval kan de huurder het aanbod weigeren zonder dat dat gevolgen heeft.
De huurders met een huurovereenkomst van onbepaalde duur die onderbezet wonen, en die tweemaal een valabel aanbod weigeren, zullen in voorkomend geval een onderbezettingsvergoeding moeten betalen. De vergoeding bedraagt 15% van de reële huurprijs en minimum 35 euro (bedrag 2023) per maand per slaapkamer die volgens de definitie van een onderbezette woning het toegelaten aantal slaapkamers overschrijdt. Dat bedrag zal worden toegevoegd aan de maandelijkse reële huurprijs. Voor huurders met een overeenkomst van negen jaar, zal de huurovereenkomst niet verlengd worden als de huurder op het einde van de huurperiode of één van de verlengde periodes nog steeds onderbezet woont.
De huurder die onderbezet woont, zal gecontacteerd worden om zich in te schrijven in het centraal inschrijvingsregister voor een woning die voldoet aan de bezettingsnorm. Het OCMW Middelkerke opteert om de kandidaat-huurder een aangepaste woning toe te wijzen met absolute voorrang.
De kosten en lasten welke ten laste van de huurder vallen, zijn deze verbonden aan het gebruik, het genot en de bewoning. De kosten en lasten welke ten laste van het OCMW vallen, zijn deze verbonden aan de eigendom van de woning.
Als het OCMW een onderhoudscontract heeft afgesloten, kan het gedeelte van de kosten dat ten laste valt van de huurder, aan hem worden doorgerekend.
De aan de huurder aangerekende kosten en lasten moeten overeenstemmen met reële uitgaven van het OCMW en worden aangerekend op basis van bewijskrachtige documenten. In de praktijk wordt er gewerkt met jaarlijkse provisies waarin verschillende elementen zijn opgenomen zoals waterverbruik, gemeenschappelijke elektriciteit, huisvuil, riolering, onderhoud/aankoop gasketels, ontkalker, onderhoud traphal, gordijnen, … Deze provisie wordt jaarlijks geactualiseerd aan de hand van voorziene kosten.
Vanaf 01/01/2023 wordt de huurprijs op dezelfde wijze berekend als de sociale huisvestingsmaatschappijen, nl. volgens boek 6 van het BVCW 2021. Er is een overgangsperiode voorzien van 3 jaar waarbij de oorspronkelijke huurprijs wordt vergeleken met de nieuwe huurprijs.
De huurwaarborg strekt tot garantie van alle verplichtingen die voor de huurder uit de huurovereenkomst voortvloeien. (art. 6.61 BVCW)
De opbrengst van de waarborg is bestemd voor de huurder. De basis voor de berekening van de waarborgsom is de basishuurprijs.
Volgende regels moeten hierbij gerespecteerd worden:
De huurder kan kiezen tussen:
Het OCMW Middelkerke kan ook instemmen met een gespreide betaling van de waarborg met maandelijkse afbetalingen volgens de voorwaarden die het OCMW bepaalt. Eenmaal het bedrag is samengesteld, wordt dat bedrag op een geïndividualiseerde geblokkeerde rekening op naam van de huurder geplaatst. De afbetalingstermijn bedraagt 18 maanden. Er wordt een kleine administratieve vergoeding gevraagd van de huurder, deze bedraagt in 2023 14 euro.
Het saldo van de waarborg, verhoogd met de administratieve vergoeding moet in gelijke bedragen aan de verhuurder worden betaald, tegelijk met de betalingen van de huurprijs en de huurlasten. Als de maandelijkse afbetaling onvoldoende is om zowel de afbetaling als de huurprijs en huurlasten te betalen, zal eerst het bedrag voor de samenstelling van de waarborg worden aangewend en vervolgens voor de huurprijs en de huurlasten.
Het betalingsplan moet worden toegevoegd als bijlage bij de huurovereenkomst, dat de huurder voor kennisname ondertekent.
De huurder of kandidaat-huurder, die zich benadeeld voelt door een beslissing van het OCMW kan met een aangetekende en gemotiveerde brief een beoordeling vragen aan de toezichthouder (art. 6.30 BVCW), zijnde Agentschap Wonen Vlaanderen -Afdeling toezicht
Havenlaan 88 bus 22
1000 Brussel
De toezichthouder beoordeelt de gegrondheid binnen de 30 dagen vanaf de datum van afgifte op de post van de aangetekende brief, en bezorgt zijn beoordeling aan de betrokkene en aan de verhuurder. Als de toezichthouder het verhaal gegrond verklaart, neemt de verhuurder binnen de 30 dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder, een nieuwe gemotiveerde beslissing en bezorgt die aan toezichthouder en aan de betrokkene.
Als de verhuurder vaststelt dat de toewijzing aan de betrokkene had moeten gebeuren, of als er binnen 30 dagen nadat hij de beoordeling van de toezichthouder ontvangen heeft, daarover geen beslissing wordt betekend, krijgt de kandidaat-huurder een absolute voorrang (art. 6.30, vijfde lid BVCW).
Als er binnen 30 dagen nadat de verhuurder de beoordeling van de toezichthouder ontvangen heeft, geen nieuwe beslissing van de verhuurder wordt betekend over andere betwiste beslissingen, komt de beoordeling van de toezichthouder in de plaats van de verhuurder (art. 6.30 vijfde lid BVCW).
De huurder ontvangt van het OCMW Middelkerke facturen om de huurprijs en de kosten en lasten te betalen tegen de tiende van de maand op het rekeningnummer van het OCMW Middelkerke.
Bij niet-betaling van de factuur binnen de gestelde termijn wordt er binnen de 15 dagen een herinneringsbrief verstuurd. De betaling dient te gebeuren binnen de 15 dagen. De uiterste betalingsdatum wordt vermeld op de brief.
Indien na het verstrijken van de betalingstermijn van de 1ste betalingsherinnering geen betaling ontvangen werd, wordt er binnen de 15 dagen een tweede en tevens laatste betalingsherinnering verstuurd die geldt als ingebrekestelling om het bedrag binnen de 15 dagen te vereffenen. Deze betalingsherinnering wordt aangetekend verstuurd en de initiële factuur wordt vermeerderd met een administratieve meerkost van 7,50 euro. Zowel in de 1ste als de 2de herinnering wordt vermeld dat in geval van financiële moeilijkheden er een afbetalingsplan kan worden opgemaakt.
Het afbetalingsplan wordt opgemaakt met de dienstverantwoordelijke, eventueel in samenwerking met de sociale dienst van het OCMW. De afspraken worden schriftelijk vastgelegd en ter goedkeuring voorgelegd aan de financieel directeur, na wiens goedkeuring de afspraken voor alle partijen bindend worden.
Indien na het verstrijken van de betalingstermijn vermeld in het aangetekend schrijven geen betaling volgt of er geen afbetalingsplan werd afgesproken of het afbetalingsplan niet wordt gerespecteerd, wordt de schuld ingevorderd bij wet of decreet voorziene procedures en wordt het dossier overgemaakt aan het vast bureau.
De personen binnen de categorie huurder geven aan het OCMW, door hun aanvraag tot inschrijving in het register, hun inschrijving als kandidaat-huurder of het huurderschap, de toestemming om bij de bevoegde overheden en instellingen en bij de lokale besturen de noodzakelijke documenten of gegevens betreffende de in dit besluit gestelde voorwaarden en verplichtingen te verkrijgen, met behoud van de toepassing van de bepalingen van de wet van 8 december 1992 tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de verwerking van persoonsgegevens, haar uitvoeringsbesluiten en elke andere bepaling tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer, vastgesteld door of krachtens een wet, decreet of besluit.
Voor de uitvoering van de bepalingen van dit besluit doet het OCMW een beroep op informatie die de bevoegde overheden of instellingen of andere verhuurders hem elektronisch kunnen bezorgen. Als op die manier geen of onvoldoende gegevens worden verkregen, wordt de kandidaat-huurder of huurder gevraagd de nodige gegevens te bezorgen. Als via de verkregen informatie van de bevoegde overheden of instellingen of andere verhuurders blijkt dat de kandidaat-huurder of huurder niet of niet meer voldoet aan de voorwaarden en verplichtingen van dit besluit, wordt die vaststelling meegedeeld aan de kandidaat-huurder of huurder die dan binnen een week na de mededeling kan reageren.
De persoonsgegevens verwerkt met het oog op het toekennen van een sociale woning worden met zorgvuldigheid en respect voor de privacy behandeld en beveiligd. Het OCMW Middelkerke volgt hiervoor de Algemene Verordening Gegevensbescherming (ook wel General Data Protection Regulation of GDPR) en de Belgische privacywet.
Concreet betekent dit onder meer dat:
Het intern huurreglement is openbaar en kan door iedereen worden opgevraagd.
